Kirayə Gəliri və Gəlir Performansı: Dubay vs. Mayami vs. Nyu-York

Kirayə Gəliri və Gəlir Performansı

Dubay
Dubay son dərəcə gəlirə yönəlib. Ənənəvi mənzillərdə 6%–8% arasında xalis kirayə gəlirləri görmək normaldır. Bəzi yüksək tələbatlı bir otaqlı seqmentlərdə, xüsusilə güclü kirayə yerlərində orta qiymət aralığında, xalis gəlirlər 7%–10% çatır. Villalar ümumiyyətlə daha aşağı gəlir təqdim edir (~5% xalis) çünki villa qiymətləri son illərdə partlayış etdi.

Niyə gəlirlər yüksəkdir:

• Kirayə gəliri üzərində şəxsi gəlir vergisi yoxdur
• Bir çox Qərb bazarlarında olduğu kimi illik şəhər əmlak vergisi yoxdur
• Daima miqrasiya və əhali artımından güclü kirayəçi tələbi
  Bu birləşmə, topladığınız kirayənin ABŞ-dakı kimi vergilər və təkrarlanan xərclər tərəfindən yeyilmədiyi deməkdir.

Mayami
Mayami hələ də real nağd axın görən ABŞ-ın bir neçə əsas sahil şəhərlərindən biridir. Düzgün məhəllələrdə və binalarda, $500,000-lıq kondominium təxminən $2,900/ay (~$35,000/il) kirayə verərək təxminən 7% xalis gəlir təqdim edir. Daha geniş bir aralıqda, Mayami investorları tez-tez 6%–9% xalis və ~4%–6% xalis danışırlar, HOA ödənişləri, bina sığortası, əmlak vergisi və idarəetmə xərcləri çıxıldıqdan sonra.
Vacib: qısa müddətli kirayələr (Airbnb tərzi) gəlirləri artırmağa kömək edə bilər, amma Mayami son dərəcə bina və zonalaşdırma spesifikdir. Bəzi binalar gecəlik kirayələrə icazə verir. Bəziləri 30 gündən və ya 6 aydan az olan hər şeyi qadağan edir. Sizin real gəliriniz bu qaydalardan və sığorta xərclərindən asılıdır, çünki bu xərclər qasırğa riski səbəbindən artmaqdadır.

Nyu-York
Nyu-York — əsasən Manhattan kondominiumları deməkdir — nağd axın maşını deyil. Tipik xalis gəlir (bir ev sahibinin əslində ümumi xərclər, vergilər və əməliyyat xərclərindən sonra saxladığı) tez-tez 2%–3% olur. 3.5%–4% xalis əldə etmək “yaxşı” sayılır, giriş səviyyəsində və ya daha mülayim bir vahid üçün.
Kirayələr Manhattan da son dərəcə yüksəkdir (orta və median kirayələr rekord səviyyələrdədir, bir çox icarələr sorğulanan qiymətlərdən yuxarı bağlanır və boşluq tez-tez ~2%-dən aşağıdır), amma alınma qiymətləri və təkrarlanan xərclər (vergilər, ümumi xərclər, baxım, uyğunluq) daha da yüksəkdir. Hesablamalar gəliri sıxır.
Manhattan-dakı investorlar bunu qəbul edirlər, çünki onlar yalnız aylıq gəlir üçün almırlar. Onlar prestij, diversifikasiya, ABŞ məhkəmələrinə çıxış və uzunmüddətli kapital təhlükəsizliyi üçün alırlar.

Gəlir sıralaması (tipik investor səviyyəsində əmlak, ultra-lüks trofey penthauslar deyil):

Dubay (≈6%–8% şəhər üzrə, bəzən 1BR vahidlərində 7%–10%)

Mayami (≈6%–9% xalis, reallıq xərclərindən sonra ümumiyyətlə ~4%–6% xalis)

Nyu-York (≈2%–3% xalis, bəzən ~4% əgər çox səmərəlisinizsə və ultra-prime deyilsinizsə)