Kira Getirisi ve Gelir Performansı: Dubai vs. Miami vs. New York

Kira Getirisi ve Gelir Performansı

Dubai
Dubai son derece gelir odaklıdır. Ana akım dairelerde brüt kira getirilerinin %6–%8 civarında olması normaldir. Özellikle güçlü kira lokasyonlarındaki orta fiyatlı stokta, belirli yüksek talep gören bir yatak odalı segmentlerde brüt getiriler %7–%10 seviyelerine ulaşabilir. Villalar genellikle daha düşük getiri sağlar (~%5 brüt) çünkü villa fiyatları son yıllarda patladı.

Neden getiriler yüksek:

• Kira gelirinde kişisel gelir vergisi yoktur
• Pek çok Batı pazarında olduğu gibi yıllık şehir tarzı emlak vergisi yoktur
• Sürekli göç ve nüfus artışından kaynaklanan güçlü kiracı talebi
  Bu kombinasyon, topladığınız kiraların ABD'deki gibi vergiler ve sürekli genel giderler tarafından aşındırılmadığı anlamına gelir.

Miami
Miami yatırımcıların hala gerçek nakit akışı görebildiği birkaç büyük ABD kıyı şehrinden biridir. Doğru mahallelerde ve binalarda, yaklaşık $500,000'lık bir daire yaklaşık $2,900/ay (yılda ~$35,000) kira getirerek yaklaşık %7 brüt getiri sağlar. Daha geniş bir yelpazede, Miami yatırımcıları genellikle %6–%9 brüt ve ~%4–%6 net olarak konuşurlar, bu da HOA ücretleri, bina sigortası, emlak vergisi ve yönetim masraflarını düşürdükten sonradır.
Önemli: kısa süreli kiralamalar (Airbnb tarzı) getirileri artırabilir, ancak Miami son derece bina ve imar açısından spesifiktir. Bazı kuleler gece kiralamalarına izin verir. Bazıları 30 gün veya 6 aydan kısa süreli kiralamaları yasaklar. Gerçek getiriniz bu kurallara ve sigorta maliyetlerine bağlıdır; bu maliyetler kasırga riski nedeniyle sürekli artmaktadır.

New York
New York — esasen Manhattan daireleri anlamına gelir — bir nakit akışı makinesi değildir. Tipik net getiri (bir ev sahibinin ortak masraflar, vergiler ve işletme maliyetleri sonrasında gerçekten elde ettiği) genellikle %2–%3'tür. %3.5–%4 net elde etmek, giriş seviyesi veya daha mütevazı bir birim için “iyi” olarak kabul edilir.
Kira fiyatları Manhattan 'da son derece yüksektir (medyan ve ortalama kiralar rekor seviyelerde veya yakınında olup, birçok kira sözleşmesi talep edilen fiyatın üzerinde kapanmakta ve boşluk oranı genellikle ~%2'nin altında kalmaktadır), ancak satın alma fiyatları ve tekrarlayan maliyetler (vergiler, ortak masraflar, bakım, uyum) daha da yüksektir. Matematik getiriyi sıkıştırır.
Manhattan'daki yatırımcılar bunu kabul eder çünkü yalnızca aylık gelir için satın almıyorlar. Prestij, çeşitlendirme, ABD mahkemelerine erişim ve uzun vadeli sermaye güvenliği için satın alıyorlar.

Getiri sıralaması (tipik yatırımcı kalitesi stok, ultra-lüks ödül penthouse'lar değil):

Dubai (≈%6–%8 şehir genelinde, bazı 1BR birimlerinde bazen %7–%10)

Miami (≈%6–%9 brüt, gerçekçi maliyetlerden sonra genellikle ~%4–%6 net)

New York (≈%2–%3 net, çok verimli ve ultra-prime değilseniz ara sıra ~%4)