Рынок Золотой визы Греции вступает в новую эру после ограничений Airbnb и порога в €800K

Рынок недвижимости Греции вступил в значительную фазу перехода в сентябре 2025 года, когда более строгие правила Золотой визы, повышенные пороги инвестиций и новые ограничения на краткосрочную аренду начали изменять поведение инвесторов по всей стране. Реформы стали одним из самых значительных структурных изменений на греческом рынке недвижимости с момента запуска программы Золотой визы в 2013 году.

Новая структура увеличила минимальные требования к инвестициям до €800,000 в районах с высоким спросом, таких как центр Афин, Миконос, Санторини и несколько крупных островов, в то время как второстепенные регионы перешли на €400,000 порог. В то же время власти усилили ограничения на использование определенных объектов, связанных с Золотой визой, для краткосрочной аренды, что напрямую повлияло на инвесторов, которые ранее ориентировались на доходы от Airbnb.

Изменения немедленно изменили динамику рынка. В предыдущие годы Греция испытывала сильный иностранный спрос, обусловленный относительно доступным доступом к европейскому резидентству, растущим числом туристов и прибыльностью краткосрочной аренды. Однако переход в сентябре 2025 года сместил рынок от спекулятивных приобретений квартир к более структурированным, долгосрочным инвестиционным стратегиям.

Одним из крупнейших бенефициаров новой системы стали проекты коммерческой конверсии в жилую недвижимость. Эти разработки продолжали соответствовать более низкому €250,000 порогу, привлекая инвесторов, ищущих более эффективные точки входа на греческий рынок. В результате девелоперы все больше сосредоточились на проектах реставрации, конверсии офисов и возможностях городской регенерации, а не на традиционном жилом фонде.

Несмотря на опасения по поводу замедления иностранного спроса, цены на недвижимость в Греции оставались устойчивыми на протяжении всего периода. Сильная туристическая активность, ограниченное предложение жилья, модернизация инфраструктуры и продолжающийся международный интерес к Греции поддерживали общую стабильность рынка. Инвесторы также начали уделять больше внимания спросу на долгосрочную аренду, потенциалу капитализации и качеству активов, а не полагаться исключительно на стимулы для получения резидентства.

Реформы эффективно изменили позиционирование Греции с массового рынка резидентства на более зрелый и регулируемый инвестиционный рынок Южной Европы. Для инвесторов акцент теперь не просто на приобретении любого подходящего объекта, а на выборе активов с более сильными долгосрочными фундаментальными показателями, юридической ясностью и устойчивым инвестиционным потенциалом.