Кіру шығындары, ұстау шығындары және реттеу климаты: Дубай мен Майами мен Нью-Йорк

Кіру шығындары мен сатып алу процесі

Дубай
Шетелдіктер еркін иелік ететін жылжымайтын мүлікті арнайы аймақтарда 100% меншікпен сатып ала алады. Сатып алу үшін резиденттік талап етілмейді. Сатылмаған нысандарды сатып алу өте кең таралған: сіз ~10%–20% алдын ала төлеммен бірлікті резервтейсіз, содан кейін құрылыс кезінде кезең-кезеңімен әзірлеуші төлем жоспарын орындап, кейде тіпті тапсырудан кейін.
Құжаттар рәсімдеу салыстырмалы түрде жылдам. Үкімет шетелдік инвесторлар үшін onboarding-ті жеңілдетуге арнайы әрекет етті. Сіз транзакциялық шығындарды төлейсіз (мысалы, Дубай жер департаментінің аударым ақысы шамамен 4%), бірақ АҚШ-тың жабылу күрделілігімен салыстырғанда, үйкеліс деңгейі төмен.

Майами
Шетел азаматтары Майамиде АҚШ резиденттігін немесе азаматтығын талап етпей сатып ала алады. Сіз жеке немесе ЖШС арқылы сатып ала аласыз. Процесс стандартты американдық жабылу: эскроу, меншік компаниясы, заңгердің тексеруі, тексерулер, қаржыландыру болса, бағалау.
Шетелдік ретінде қаржыландыру мүмкін, бірақ қатаң: жоғары алдын ала төлемдер, кейде жоғары пайыздық мөлшерлемелер.
Майамиде үлкен тексеру нүктесі: ғимараттың өзі.

HOA ережелері жалға беруді шектеуі мүмкін (мысалы, минималды 30 күндік жалға алу немесе 6 айлық жалға алу).
Су жағасындағы/жоғары қауіп аймақтарындағы сақтандыру шығындары өте жоғары болуы мүмкін.

Флоридадағы Surfside реформасынан кейін ескі ғимараттар ауыр құрылымдық аудиттерге және кейде жөндеу үшін үлкен арнайы бағалауларға тап болуы мүмкін. Бұл болашақ бағалау сіздің кіру шығындарыңыздың бір бөлігі болып табылады, өйткені егер ғимаратқа құрылымдық жұмыстар үшін әрбір бірлікке $100,000 қажет болса, сатып алушылар оны бағалайды.

Нью-Йорк
Шетелдік сатып алушыларға рұқсат етілген, және NYC-де Манхэттен кондоминиумдарында шетелдік капиталдың ондаған жылдары бар. Бірақ жабылу ортасы бюрократиялық және қымбат.
Сіз мынадай мәселелермен бетпе-бет келесіз:

Жоғары заңгерлік ақы
Аударым салықтары және “Мансардалық салық” (жоғары сатып алу бағалары үшін жоғарылайды)
Меншік сақтандыруы (кондоминиумдар үшін)

Ғимарат кеңесінің тексеруі
Егер сіз кооператив сатып алсаңыз (Нью-Йорктің тұрғын үй қорында үлкен бөлігі), кеңес сізді тікелей қабылдамауы немесе алғашқы жылдарда бірлікті жалға беру мүмкіндігіңізді шектеуі мүмкін. Таза инвесторлар үшін кондоминиумдар кооперативтерге қарағанда әдетте артықшылықты, бірақ кондоминиумдар қымбат.

Кіру жеңілдігі рейтингі:

Дубай – оңай, инвесторларға қолайлы, сатылмаған төлем жоспарлары, сатып алу үшін резиденттік талап жоқ

Майами – стандартты АҚШ процесі, бірақ сіз HOA, сақтандыру, зонирлеуді талдауыңыз керек

Нью-Йорк – заңгерге ауыр, салыққа ауыр, кеңеске ауыр

Ұстау шығындары мен ағымдағы міндеттемелер

Дубай
Дубайдың шығындары жеңіл. Жалдау кірісіне жеке табыс салығы жоқ. АҚШ түсінігінде жыл сайынғы “мүлік салығы” жоқ. Сізде қызмет көрсету ақысы / қауымдастық төлемдері, техникалық қызмет көрсету, сақтандыру, жылжымайтын мүлік басқармасы және бос тұру тәуекелі бар, бірақ қала сіздің ақша ағыныңызды үнемі салық салмайды.
Бұл Дубайдың таза жалдау кірісінің жоғары болуына себептердің бірі.

Майами
Майамидің шығындары орташа.
Сіз төлейсіз:

Жалдау кірісіне АҚШ федералдық табыс салығы
Флорида мүлік салығы (Флорида штатында табыс салығы жоқ, бірақ мүлік салығы маңызды)
HOA / кондоминиум ассоциациясының төлемдері (толық қызмет көрсететін су жағасындағы мұнараларда жиі жоғары: портье, спортзал, спа, паркинг, бассейн және т.б.)
Сақтандыру (жел, су тасқыны), ол Оңтүстік Флоридада тез өсуде

Егер сіз алыста болсаңыз, жылжымайтын мүлік басқармасы
Осы шегерімдерден кейін, басты “7% брутто” ~4%–6% таза болуы мүмкін. Бұл АҚШ-тың жағалаудағы қалаларының стандарттарына сәйкес әлі де тартымды, бірақ салықсыз ақша емес.

Нью-Йорк
Нью-Йорктің шығындары ауыр.
Сіз төлейсіз:

Нью-Йорк мүлік салықтары
Жалпы төлемдер / HOA / техникалық қызмет көрсету ақысы
Кейде арнайы бағалаулар (ғимараттың капитал жөндеулері, фасад жұмыстары, лифт модернизациясы және т.б.)
Жалдау пайдасына штаттық және қалалық табыс салығы (құрылымға байланысты)

Сәйкестік және жалдаушы міндеттемелері, бұл уақыт пен ақша алады
Сондықтан Манхэттен инвесторлары 2%–3% таза кіріспен бақытты: қала жалға берудің көп бөлігін жейді.

Шығындардың ауырлығы (ең ауырдан ең жеңілге):

Нью-Йорк
Майами
Дубай

Шығу және қайта сату өтімділігі

Дубай
Дубайдағы өтімділік циклдік. Ыстық циклдар кезінде, инвесторлар сатылмаған бөлшектерді аяқталудан бұрын жоғары бағамен сатуда. Баяу кезеңдерде, жалпы массалық нарық мұнаралары отыра алады, өйткені барлығы бір уақытта бірдей инвентаризацияны сатуға тырысады.
Жоғары-идентификациялы өнім — брендтелген резиденциялар, шынайы су жағасы, белгішелік орындар — көп өтімді болып қалады, өйткені әлемдік сатып алушылар мекенжайды таниды.
Тәуекел: егер сіз “бірдей ауданның жиырмаға жуық бірдей мұнарасының бірін” сатып алсаңыз, және олар барлығы бір тоқсанда тапсырыс берсе, сізде бәсекелестік пен баға қысымы болады.

Майами
Майамиде жаңа өнімдер үшін $500K–$2M диапазонында күшті қайта сату өтімділігі бар. Сұраныс америкалықтардан (әсіресе салық мигранттары) және Латын Америкасынан және Еуропадан келеді.
Дегенмен, жоғары HOA төлемдері және қорқынышты құрылымдық есептермен ескі ғимараттар тез өтімді болмай қалуы мүмкін. Бүгінгі сатып алушылар кенеттен алты сандық жөндеу бағалауларының тәуекеліне өте сезімтал. Сіз ғимараттың физикалық денсаулығын, тек бірлікті ғана емес, бағалауыңыз керек.

Нью-Йорк
Манхэттен терең: дұрыс бағаланған Орталық Парк көрінісі, Трибеки лофты немесе Мидтаун пид-терр үшін сатып алушы әрдайым бар. Бұл жаһандық сұраныс Нью-Йоркті “көк-chip” деп есептеудің себебі.
Бірақ өтімділік кедергісіз емес. Кооператив кеңестері мен кондоминиум кеңестері мақұлдау құқығына ие. Жалдау шектеулері мен қолжетімділік үшін саяси қысым тек кірісті көздейтін жалдаушыларды қорқытуы мүмкін.
Басқаша айтқанда, сатып алушылардың тобы бар, бірақ институционалдық және реттеуші сүзгілер нақты жабылуды баяулатады.

Реттеу және саяси тәуекел

Дубай
Дубай айқын түрде инвесторларға қолайлы және жалпы жалдаушыларға қолайлы. Жалдау өсімдері RERA-ның жалдау индексімен басқарылады, бірақ Нью-Йорк стиліндегі жалдау тұрақтандыруы жоқ, ол upside-ды толықтай қатып қалады. Саяси құрылым жоғарыдан төменге қарай және өзгерістерді тез жасай алады, бірақ тарихи түрде БАӘ шетелдік капиталды тарту үшін либерализацияға қарай жылжыды, жалдаушыларды жазалауға емес.

Майами
Флорида Нью-Йорк сияқты штаттарға қарағанда жалдаушыларға қолайлы. Классикалық жалдау бақылауы жоқ. Жалдаушылар нарыққа қайта бағалауды еркін жүргізе алады. Босату процестері Нью-Йорктан жалпы жылдам.
Майамидегі негізгі тәуекелдер — кейбір аймақтар мен ғимараттардағы қысқа мерзімді жалдауға (Airbnb, VRBO) реттеуші шектеулер, сонымен қатар климат/сақтандырудан туындайтын шығын қысымы. Болашақ климатқа байланысты реттеу одан да көп шығын қосуы мүмкін.
Сондай-ақ, барлық жалдау кірісі АҚШ салық желісінде, сондықтан сіз АҚШ салық органдарына көрінесіз.

Нью-Йорк
Нью-Йорк жалдаушыларға қолайлы емес. Жалдаушыларды қорғау саяси мәселе. Жалдау бақылауы / жалдау тұрақтандыруы, жалдау қатып қалу туралы әңгімелер, пид-терр алымдары, бос тұру ережелері — бұлардың барлығы қоғамдық пікірталастың бөлігі.
Инвесторлар үшін бұл саясаттық тәуекелді білдіреді. Сіз пәтер сатып алып, жыл сайын жалдау ақысын 10% көтере аласыз деп ойлауыңыз мүмкін, ал кейін қала немесе штат оны болашақта блоктайтынын білесіз.
Дегенмен, Нью-Йорк ең күшті заңдық инфрақұрылым мен меншік құқықтарын қорғауды ұсынады. Сіздің титулыңыз өте қауіпсіз. Тек сіздің титулды қалағаныңызша монетизациялау еркіндігі саяси шешімдермен шектелуі мүмкін.

Жалдаушының upside-ына реттеу тәуекелі (ең жоғарыдан ең төменге):