Доходность аренды и доходность: Дубай против Майами против Нью-Йорка

Доходность аренды и доходность

Дубай
Дубай ориентирован на доход. Нормально видеть валовую доходность аренды около 6%–8% на стандартные квартиры. В некоторых сегментах однокомнатных квартир с высоким спросом, особенно в среднеценовом сегменте в сильных арендных локациях, валовая доходность может достигать 7%–10%. Виллы, как правило, обеспечивают более низкую доходность (~5% валовой), поскольку цены на виллы резко возросли в последние годы.

Почему доходность высокая:

• Нет налога на личный доход с дохода от аренды
• Нет ежегодного налога на имущество, как в многих западных рынках
• Сильный спрос со стороны арендаторов из-за постоянной миграции и роста населения
  Эта комбинация означает, что арендная плата, которую вы собираете, не съедается налогами и постоянными расходами, как это происходит в США.

Майами
Майами является одним из немногих крупных прибрежных городов США, где инвестор все еще может видеть реальный денежный поток. В правильных районах и зданиях, квартира за $500,000, сдаваемая за около $2,900/месяц (~$35,000/год), дает около 7% валовой доходности. В более широком диапазоне инвесторы в Майами часто говорят о 6%–9% валовой и ~4%–6% чистой после вычета платежей HOA, страхования здания, налога на имущество и управления.
Важно: краткосрочная аренда (в стиле Airbnb) может повысить доходность, но Майами очень специфичен для зданий и зонирования. Некоторые башни допускают посуточную аренду. Некоторые запрещают аренду менее чем на 30 дней или 6 месяцев. Ваша реальная доходность зависит от этих правил и от стоимости страховки, которая продолжает расти из-за риска ураганов.

Нью-Йорк
Нью-Йорк — в основном квартиры Манхэттена — не является машиной для денежного потока. Типичная чистая доходность (что арендодатель фактически получает после общих сборов, налогов и операционных расходов) часто составляет 2%–3%. Достигнуть 3.5%–4% чистой считается “хорошим” для квартиры начального уровня или более скромной.
Арендные ставки в Манхэттене очень высоки (медианные и средние арендные ставки находятся на рекордных уровнях, многие контракты заключаются выше запрашиваемой цены, а вакантность часто ниже ~2%), но цены на покупку и постоянные расходы (налоги, общие сборы, обслуживание, соблюдение норм) еще выше. Математика сжимает доходность.
Инвесторы в Манхэттене принимают это, потому что они покупают не только для ежемесячного дохода. Они покупают для престижа, диверсификации, доступа к судебной системе США и долгосрочной безопасности капитала.

Рейтинг доходности (типичные инвестиционные объекты, не ультра-роскошные трофейные пентхаусы):

Дубай (≈6%–8% по городу, иногда 7%–10% в определенных 1-комнатных квартирах)

Майами (≈6%–9% валовой, обычно ~4%–6% чистой после реалистичных затрат)

Нью-Йорк (≈2%–3% чистой, иногда ~4%, если вы очень эффективны и не ультра-премиум)