Покупка недвижимости в Греции для иностранцев относительно проста, но налоговая и собственническая структура должны быть поняты перед тем, как принимать решение о любой сделке. Иностранные покупатели могут в общем случае приобретать недвижимость в Греции, включая жилые квартиры, виллы, коммерческую недвижимость, землю и объекты для реконструкции. Однако инвестиции должны оцениваться с точки зрения прав собственности, затрат на приобретение, ежегодных налогов, налогообложения аренды, последствий перепродажи и, при необходимости, соответствия требованиям Золотой визы.
Первый момент прост: иностранная собственность разрешена, но это не случайная сделка. Покупателям нужен греческий налоговый номер, юридическая проверка, проверка титула, нотариальное оформление и регистрация через греческую систему регистрации недвижимости. В некоторых чувствительных пограничных или военных районах могут применяться дополнительные ограничения или разрешения, поэтому местоположение всегда должно проверяться перед покупкой. Инвесторы из стран, не входящих в ЕС, также должны проверить, соответствует ли структура собственности их более широким целям проживания или инвестирования.
Права собственности для иностранных покупателей
Иностранцы могут владеть недвижимостью в Греции как лично, так и через юридическую структуру, в зависимости от налоговых, наследственных, обязательств и целей планирования активов инвестора. Для большинства индивидуальных покупателей прямое личное владение является самой простой структурой. Это легче понять, легче зарегистрировать и обычно более подходит для жилых покупок или инвестиций, связанных с Золотой визой.
Корпоративное владение может быть актуально для крупных инвесторов, коммерческих активов, гостиничных проектов или структурированных инвестиционных портфелей. Однако это вводит дополнительные бухгалтерские, отчетные и налоговые соображения. Использование компании только потому, что это «звучит профессионально», не является стратегией. Структура собственности должна соответствовать типу актива, плану дохода и будущей стратегии выхода.
Перед покупкой иностранные покупатели обычно должны получить греческий идентификационный номер налогоплательщика, известный как AFM. Это необходимо для налоговой отчетности, регистрации недвижимости, подключения коммунальных услуг, деклараций по аренде и других административных процедур, связанных с владением.
Налоги на покупку и транзакционные расходы
Основной налог на приобретение для недвижимости на перепродажу в Греции — это налог на передачу недвижимости, который обычно рассчитывается примерно на уровне 3,09% от стоимости недвижимости. Покупателям также следует запланировать нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли или кадастровую регистрацию, юридические сборы и возможные агентские сборы.
Для новостроек правила НДС должны быть тщательно проверены. В Греции был приостановлен НДС на многие новые здания, и покупатели часто оплачивают налог на передачу вместо этого, но такое обращение зависит от недвижимости и времени. Это важный момент для инвесторов, поскольку НДС может существенно изменить стоимость приобретения и, следовательно, реальный профиль доходности.
Ежегодные налоги на недвижимость
Собственники недвижимости в Греции платят ежегодный налог на недвижимость, известный как ENFIA. Это применяется к недвижимости, принадлежащей на 1 января каждого года, и рассчитывается на основе заявленных данных о недвижимости, включая местоположение, размер, использование, возраст и другие характеристики.
Также могут быть муниципальные сборы и расходы, связанные со зданием, включая сборы за общие площади, расходы на обслуживание, страхование, ремонты и управление недвижимостью. Эти расходы должны быть включены в любые серьезные расчеты чистой доходности. Недвижимость с высокой рекламируемой валовой доходностью может стать гораздо менее привлекательной, как только будут учтены ежегодные налоги, обслуживание, управление и вакантность.
Налог на доход от аренды для иностранных владельцев
Иностранные владельцы, сдающие в аренду греческую недвижимость, обычно облагаются налогом в Греции на доход от аренды, полученный из греческих источников. Нерезиденты обычно облагаются налогом только на доход, полученный в Греции, в то время как греческие налоговые резиденты могут облагаться налогом на всемирный доход.
Доход от аренды греческой недвижимости облагается налогом по прогрессивной шкале. Текущие общепринятые диапазоны варьируются от 15% до 45%, при этом реформы 2026 года вводят промежуточную ставку 25% для части шкалы дохода от аренды. Это важно, поскольку доходность от аренды должна рассчитываться после налога, а не только на основе валовой рекламируемой аренды.
С 2026 года платежи по аренде жилых помещений также должны производиться через банковские каналы, а не наличными, что увеличивает прозрачность и связывает доход от аренды более непосредственно с налоговой отчетностью. Это важно для иностранных владельцев, поскольку неформальные арендные соглашения становятся более рискованными и менее приемлемыми в рамках современного соблюдения норм.
Соответствие требованиям краткосрочной аренды
Краткосрочная аренда может быть привлекательной в Греции, особенно в Афинах, Салониках, Крите, Кикладах, Ионических островах и прибрежных туристических рынках. Однако доход от краткосрочной аренды должен рассматриваться как регулируемый источник дохода, а не как гарантированная пассивная доходность.
Владельцы должны соблюдать обязательства по регистрации и отчетности в рамках греческой налоговой службы. В насыщенных районах, включая части центральных Афин, ограничения на новые регистрации краткосрочной аренды также повлияли на инвестиционную стратегию. Это означает, что покупатель никогда не должен предполагать, что каждая квартира может легально функционировать как актив в стиле Airbnb. Модель аренды должна проверяться перед покупкой, а не после.
Налоги на прирост капитала и планирование выхода
Стратегия выхода должна быть частью налоговой и собственнической структуры с самого начала. Инвесторы должны учитывать ликвидность перепродажи, процедуры передачи, налоговые риски, документацию, профиль покупателя и то, делает ли структура собственности актив легче или сложнее для продажи.
Греция приостановила налог на прирост капитала на определенные продажи недвижимости до конца 2026 года, согласно недавним рыночным рекомендациям, но инвесторы должны проверить ситуацию на момент продажи, поскольку налоговые правила могут измениться.
Для иностранных инвесторов практический вопрос выхода заключается не только в том, «сколько налога я заплачу?». Это также «кто купит этот актив у меня позже?». Чистый титул, правильная регистрация, юридическая история аренды, корректные налоговые декларации и прозрачные записи о собственности все укрепляют выходную стоимость.
Планирование наследования и преемственности
Иностранные покупатели также должны учитывать планирование наследования и преемственности при покупке недвижимости в Греции. Структура собственности может повлиять на то, насколько легко актив передается наследникам, как применяются налоги и как управляются будущие семейные решения. Это особенно актуально для инвесторов, покупающих объекты недвижимости более высокой стоимости, семейные дома или активы, связанные с долгосрочным планированием проживания.
Простая индивидуальная покупка может быть подходящей для многих покупателей, но крупным инвесторам следует получить юридическую и налоговую консультацию перед выбором между личным владением, совместным владением или корпоративным владением.
Актуальность Золотой визы
Для инвесторов из стран, не входящих в ЕС, владение недвижимостью также может быть актуально для программы Золотой визы Греции. Однако не каждая недвижимость автоматически квалифицируется. Право на участие зависит от суммы инвестиций, местоположения, типа недвижимости, структуры платежей, формата собственности и текущих правил программы.
Обновленная структура Золотой визы Греции включает различные пороги инвестиций в зависимости от местоположения и типа актива, с более высокими порогами в районах с высоким спросом и конкретными условиями для активов с низким порогом конверсии или восстановления. Это делает юридическую проверку необходимой перед покупкой.
