Yunanistan'da gayrimenkul satın almak yabancılar için oldukça basittir, ancak herhangi bir işlem yapmadan önce vergi ve mülkiyet yapısının anlaşılması gerekir. Yabancı alıcılar genellikle Yunanistan'da konut daireleri, villalar, ticari mülkler, arazi ve yeniden geliştirme varlıkları dahil olmak üzere gayrimenkul satın alabilirler. Ancak, yatırımın yasal mülkiyet hakları, edinim maliyetleri, yıllık vergiler, kira vergilendirmesi, yeniden satış etkileri ve ilgiliyse Altın Vize uygunluğu açısından değerlendirilmesi gerekir.
İlk nokta basit: yabancı mülkiyete izin verilir, ancak bu sıradan bir işlem değildir. Alıcıların Yunan vergi numarası, hukuki inceleme, tapunun doğrulanması, noter işlemleri ve Yunan gayrimenkul kayıt sistemi aracılığıyla kayıt yaptırmaları gerekir. Bazı hassas sınır veya askeri alanlarda ek kısıtlamalar veya izinler uygulanabilir, bu nedenle satın alma öncesinde konum her zaman kontrol edilmelidir. AB dışındaki yatırımcılar, mülkiyet yapısının daha geniş ikamet veya yatırım hedeflerine uyup uymadığını da doğrulamalıdır.
Yabancı Alıcılar için Mülkiyet Hakları
Yabancılar, yatırımcının vergi, miras, sorumluluk ve varlık planlama hedeflerine bağlı olarak Yunanistan'da gayrimenkul sahibi olabilirler ya kişisel olarak ya da bir hukuki yapı aracılığıyla. Çoğu bireysel alıcı için doğrudan kişisel mülkiyet en basit yapıdır. Anlaşılması daha kolaydır, kaydı daha kolaydır ve genellikle konut alımları veya Altın Vize ile ilgili yatırımlar için daha uygundur.
Kurumsal mülkiyet, daha büyük yatırımcılar, ticari varlıklar, konaklama projeleri veya yapılandırılmış yatırım portföyleri için ilgili olabilir. Ancak, ek muhasebe, raporlama ve vergi hususlarını da beraberinde getirir. Bir şirket kullanmak sadece “profesyonel göründüğü” için bir strateji değildir. Mülkiyet yapısı, varlık türü, gelir planı ve gelecekteki çıkış stratejisi ile uyumlu olmalıdır.
Satın almadan önce, yabancı alıcıların genellikle Yunan vergi kimlik numarası almaları gerekir, bu AFM olarak bilinir. Bu, vergi raporlaması, gayrimenkul kaydı, altyapı bağlantıları, kira beyanları ve mülkiyetle ilgili diğer idari işlemler için gereklidir.
Satın Alma Vergileri ve İşlem Maliyetleri
Yunanistan'da yeniden satış gayrimenkulü için ana edinim vergisi gayrimenkul devri vergisidir ve genellikle gayrimenkul değerinin yaklaşık 3.09% olarak hesaplanır. Alıcılar ayrıca noter ücretleri, tapuda kayıt veya kadastro kaydı, hukuki ücretler ve olası acente ücretleri için bütçe ayırmalıdır.
Yeni inşa edilen gayrimenkuller için KDV kuralları dikkatlice kontrol edilmelidir. Yunanistan, birçok yeni bina için KDV'yi askıya almıştır ve alıcılar genellikle bunun yerine devri vergisi ödemektedir, ancak bu muamele mülke ve zamana bağlıdır. Bu, yatırımcılar için önemli bir noktadır çünkü KDV, edinim maliyetini önemli ölçüde değiştirebilir ve dolayısıyla gerçek getiri profilini etkileyebilir.
Yıllık Gayrimenkul Vergileri
Yunanistan'daki gayrimenkul sahipleri, ENFIA olarak bilinen yıllık gayrimenkul vergisi öderler. Bu, her yıl 1 Ocak itibarıyla sahip olunan gayrimenkul için geçerlidir ve konum, boyut, kullanım, yaş ve diğer özellikler dahil olmak üzere beyan edilen gayrimenkul verilerine dayanarak hesaplanır.
Ayrıca, ortak alan ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta, onarımlar ve gayrimenkul yönetimi dahil olmak üzere belediye ücretleri ve bina ile ilgili maliyetler de olabilir. Bu maliyetler, herhangi bir ciddi net getiri hesaplamasına dahil edilmelidir. Güçlü bir şekilde ilan edilen brüt getiriye sahip bir gayrimenkul, yıllık vergi, bakım, yönetim ve boşluk dahil edildiğinde çok daha az çekici hale gelebilir.
Yabancı Sahipler için Kira Gelir Vergisi
Yunan gayrimenkulünü kiraya veren yabancı sahipler, genellikle Yunanistan'da Yunan kaynaklı kira gelirleri üzerinden vergilendirilir. Yabancı ikamet edenler genellikle yalnızca Yunanistan'da kaynaklanan gelir üzerinden vergilendirilirken, Yunan vergi ikamet edenler dünya çapında gelir üzerinden vergilendirilebilir.
Yunan gayrimenkulünden elde edilen kira geliri artan oranlı olarak vergilendirilir. Mevcut yaygın olarak belirtilen dilimler %15 ile %45 arasında değişmektedir ve 2026 reformları, kira geliri ölçeğinin bir kısmı için ara %25 dilimi getirmektedir. Bu önemlidir çünkü kira getirisi, yalnızca brüt ilan edilen kira üzerinden değil, vergi sonrası hesaplanmalıdır.
2026'dan itibaren, konut kira ödemelerinin de nakit yerine banka kanalları aracılığıyla yapılması gerekecektir; bu, şeffaflığı artırmakta ve kira gelirini vergi raporlamasıyla daha doğrudan ilişkilendirmektedir. Bu, yabancı sahipler için önemlidir çünkü gayri resmi kira düzenlemeleri modern uyum çerçevesinde daha riskli ve daha az kabul edilebilir hale gelmektedir.
Kısa Dönem Kiralama Uygunluğu
Kısa dönem kiralamalar Yunanistan'da, özellikle Atina, Selanik, Girit, Kiklad Adaları, İyonya Adaları ve kıyı turizm pazarlarında cazip olabilir. Ancak, kısa dönem kira geliri düzenlenmiş bir gelir akışı olarak değerlendirilmelidir, garantili pasif bir getiri olarak değil.
Sahipler, Yunan vergi otoritesi çerçevesinde kayıt ve raporlama yükümlülüklerine uymalıdır. Doymuş bölgelerde, merkezi Atina'nın bazı kısımları dahil olmak üzere, yeni kısa dönem kiralama kayıtlarına yönelik kısıtlamalar da yatırım stratejisini etkilemiştir. Bu, bir alıcının her dairenin yasal olarak Airbnb tarzı bir varlık olarak işletilebileceğini varsaymaması gerektiği anlamına gelir. Kira modeli, satın alma öncesinde kontrol edilmelidir, sonrasında değil.
Değer Artışı ve Çıkış Planlaması
Çıkış stratejisi, vergi ve mülkiyet yapısının başlangıcından itibaren bir parçası olmalıdır. Yatırımcılar, yeniden satış likiditesini, transfer prosedürlerini, vergi maruziyetini, belgeleri, alıcı profilini ve mülkiyet yapısının varlığı satmayı kolaylaştırıp kolaylaştırmadığını dikkate almalıdır.
Yunanistan, son piyasa rehberine göre, belirli gayrimenkul satışları için değer artışı vergisini 2026'nın sonuna kadar askıya almıştır, ancak yatırımcılar satış anında durumu doğrulamalıdır çünkü vergi kuralları değişebilir.
Yabancı yatırımcılar için pratik çıkış sorusu yalnızca “ne kadar vergi ödeyeceğim?” değildir. Aynı zamanda “bu varlığı benden kim alacak?” sorusudur. Temiz bir tapu, doğru kayıt, yasal kira geçmişi, doğru vergi beyanları ve şeffaf mülkiyet kayıtları, çıkış değerini güçlendirir.
Miras ve Miras Planlaması
Yabancı alıcılar, Yunanistan'da gayrimenkul satın alırken miras ve miras planlamasını da dikkate almalıdır. Mülkiyet yapısı, varlığın mirasçılara ne kadar kolay aktarılacağını, vergilerin nasıl uygulanacağını ve gelecekteki aile kararlarının nasıl yönetileceğini etkileyebilir. Bu, özellikle daha yüksek değerli gayrimenkuller, aile evleri veya uzun vadeli ikamet planlaması ile bağlantılı varlıklar satın alan yatırımcılar için geçerlidir.
Basit bir bireysel satın alma birçok alıcı için uygun olabilir, ancak daha büyük yatırımcılar kişisel mülkiyet, ortak mülkiyet veya kurumsal mülkiyet arasında seçim yapmadan önce hukuki ve vergi danışmanlığı almalıdır.
Altın Vize Relevansı
AB dışındaki yatırımcılar için, gayrimenkul mülkiyeti Yunanistan Altın Vize programı ile de ilgili olabilir. Ancak, her gayrimenkul otomatik olarak uygun değildir. Uygunluk, yatırım miktarına, konuma, gayrimenkul türüne, ödeme yapısına, mülkiyet formatına ve mevcut program kurallarına bağlıdır.
Güncellenmiş Yunanistan Altın Vize çerçevesi, konum ve varlık türüne bağlı olarak farklı yatırım eşiklerini içermekte olup, büyük talep alanlarında daha yüksek eşikler ve daha düşük eşik dönüşüm veya restorasyon varlıkları için belirli koşullar bulunmaktadır. Bu, satın alma öncesinde hukuki doğrulamayı zorunlu kılar.
